摘要：震惊！河西、鼓楼居然有楼盘开盘近一年，只卖了几套房？今天团团在南京网上房地产看到了真实数据，一批一线板块的楼盘陷入困局。区域涉及河西中、河西南、鼓楼、江北，有楼盘近1年，只卖出去8套房子，真是亏大了！年后，南京头部板块楼盘卖的热火朝天，中签...
震惊！河西、鼓楼居然有楼盘开盘近一年，只卖了几套房？
今天团团在南京网上房地产看到了真实数据，一批一线板块的楼盘陷入困局。
区域涉及河西中、河西南、鼓楼、江北，有楼盘近1年，只卖出去8套房子，真是亏大了！
年后，南京头部板块楼盘卖的热火朝天，中签率屡创新低，甚至还恢复了八成首付。
同处南京一线板块，去化情况怎么相差那么多呢？
惨淡！南京一批顶流板块楼盘去化曝光！
1、鼓楼老下关某盘
位于鼓楼老下关的某盘，于2022年6月开盘，共推出191套房。
户型面积143㎡、157㎡、192㎡，部分全装修、部分毛坯，销售均价53103元/㎡，另有装修升级包3500元/㎡。
时隔9个月，该楼盘还有153套房源没有卖出去，去化不到两成。
早在该楼盘开盘时，业内就传闻该楼盘首开败北，零成交。
而在去年7月份，该楼盘的操盘权易主，装修包直接送！等于赤裸裸降了3500元/㎡，奈何这么久了，还是无人问津。
该楼盘的业绩为何会如此“惨淡”呢？
第一、价格过高，户型过大。
该楼盘单价5.3万/㎡，按最小户型143㎡来看，总价700万以上。还有大量192㎡的户型。
对于南京高端客户来说，700万的总价，买河西不香吗？买大校场不好吗？为什么一定执着于老下关？
而目前区域内卖的好的金基皓樾府，全装修销许均价约42929元/㎡，升级装修包为5000元/㎡，比该楼盘要便宜不少，所以作为买房人，你会买哪个呢？
第二、城市界面差。
现在老下关的老破小比较多，总体属于旧城改造阶段，道路、交通等配套，稍显滞后。
该楼盘的产品定位与周边改善人群，严重脱节。
2、河西南某楼盘
该楼盘在去年4月份，一次性推出1、2号楼，共计180套房源。
户型面积143-198㎡，销许均价约46865元/㎡，另有升级装修包3800元/㎡（强制买包）。
时隔整整一年，该楼盘还有84套房源没有卖出去。
该楼盘位于河西南，按理说地理位置没话说，为什么会卖得这么惨呢？
第一、体量太小。
该楼盘只有两栋，体量太小，虽然好管理，但缺点也是显而易见的。
园林、景观、绿化可以发挥的空间有限，且因为只有两栋，免不了四面临街，会有噪音影响。居住氛围差，产品力弱。
第二、周边环境一般。
南边是110kv变电站，北边是部队用地（建设高层住宅），再北边是大批量安置房小区。
怎么说这房子也要700万起步，买房人花了这么多钱出去，就住这？
本来这个楼盘应该认清自身缺点，走出一条不一样的路线，可以做低总价小户型的产品，避免与河西南其他高端楼盘同质化。
可它却偏偏不正视自己的先天不足，做大面积，做豪宅。700-1000万的价位段，比这个楼盘品质好，小区环境好的一抓一大把，买房人为什么要选择你呢？
3、江北健康城板块某盘
江北健康城板块某盘，于去年5月份、6月份分别开了两次盘，共推出172套房源。
如今时隔11个月，该楼盘仅售出8套，还有164套房源未售出。
没有最惨，只有更惨！
首先，位置一直是该楼盘的一大痛点，虽然同属江北，但国际健康城并不属于江北核心区。
虽然该楼盘在宣传中曾试图用“江北核芯”来模糊概念，但与江核一路之隔，到底不属于核心区。
关键是该楼盘还要卖3.6万/㎡的价格，这个价格江核青奥闭着眼睛买，一抓一大把。
不是核心区，却要卖出核心区的价格，你们说买房人会买单吗？
其次，该楼盘的户型、装修，景观、外立面，跟其他同期产品比起来，相对欠缺。
4、河西中某楼盘
该楼盘在去年7月份领取销许，共计推出106套房，时至今日，还有76套没有卖出去。
该楼盘位于南京宇宙中心河西中，买房人却不买账，为什么呢？
第一、产权缩水严重。该楼盘产权为50年，目前仅剩20年。
第二、户型拉胯，明显过时。
从户型来看，该楼盘户型奇葩，建筑面积约103㎡、110㎡仅做了1房设计，161㎡仅做了2房设计。
第三、价格偏贵，销许均价38150元/㎡，毛坯交付，首付5成。
同区域中，老破小二手房房价在3-4万/㎡，这样看来，该楼盘的性价比极低。
南京楼市冰火两重天
以上所列举的楼盘，其实只是这些头部板块的个例。
今年以来，南京头部板块不少楼盘屡创中签率新低，首付重回八成首付，大家都忘了吗？
2023年3月4日，鼓楼滨江神盘金基皓樾府在售楼处迎来开盘！
96套房源共吸引534组客户报名，其中人才19组，无房43组，普通472组，综合中签率为17.98%，5个人抢一套房！
仅仅50分钟，金基皓樾府加推房源全部售罄。
2023年3月1日，河西南豪宅中北金基涵樾府在售楼处迎来开盘，共计104套房，297组有效报名，平均3人抢一套房，综合中签率为35.02%，很抢手。
含包总价约892万起，首付8成，验资637万。
仅仅50分钟，中北金基涵樾府加推房源基本售罄。
2023年3月22日，城南小行万科·朗拾开盘，加推最后一栋2号楼，户型建面约109㎡、139㎡，含包精装4.6万/㎡，120套房源共吸引801组买房人报名，平均7人抢一套，中签率14.98%。
在今年，这样火爆的开盘场面不足为奇。
好卖的楼盘总有相似之处，不好卖的楼盘各有各的不同。
并不是说，占据了好的地段，就一定能躺赢。
不好卖的楼盘，因为户型、价格、开发商口碑、周边环境等种种因素，导致去化情况不理想。
那怎样做，才能被买房人所认可呢？
首先，在同等地段下，必须要用心打磨产品。
在南京，仁恒、万科、葛洲坝、金基这样的品牌房企，总能创造“日光神话”，就是因为他们能够紧紧抓住业主的居住痛点，做好产品，才会迎来热销。
其次，对于先天条件不是很好的地块，开发商在打造产品的时候，就应该走出产品的差异化，才能被市场所认可。
反观那些区位、产品、生活配套等均无特色的楼盘，在当下的南京楼市，的确是举步维艰。
这两年，“房住不炒”深入人心，南京购房者明显对于房子的品质要求更高，更加注重居住的舒适性，不再像之前那样，盲目去摇号，盲目去买房。
对于买房人来说，现阶段楼盘的价格比较稳定，且可选的楼盘比较多，完全有时间慢慢挑。
